Una guía para propietarios e inquilinos: cláusulas de fianza, agencia, daños y abuso |  Mis derechos  Ciencias económicas

Una guía para propietarios e inquilinos: cláusulas de fianza, agencia, daños y abuso | Mis derechos Ciencias económicas

Anuncio de vivienda en alquiler cuelga de la fachada de un edificio en Madrid. VICTOR SANTS

La mejor forma de evitar conflictos entre propietarios e inquilinos se basa en el asesoramiento previo. Porque el alquiler de inmuebles para uso de residencia habitual suele ser fuente de inconsistencias. Por un lado, el miedo de los propietarios al impago, y por otro, el de los inquilinos a las condiciones abusivas previstas en el contrato.

Según una encuesta realizada por Mendez Lit, un bufete de abogados de bienes raíces, cuatro de cada cinco propietarios se sienten inseguros cuando se trata de alquilar una casa a otra persona. Las principales preocupaciones son la falta de pago y los daños que se pueden ocasionar en el apartamento.

En cuanto a los inquilinos, se enfrentan a nuevas cláusulas que pueden resultar abusivas, como las que les obligan a renunciar a cualquier tipo de déficit de renta si se repite una pandemia como esta.

Pero otros, como los que los obligaron a salir de la casa antes de la prórroga legal de cinco años prevista por la City Leasing Act para particulares. Esto permite que el inquilino continúe viviendo en la propiedad si la duración del contrato es menor a este período, por lo que cuando se produzca la fecha de vencimiento, necesariamente se extenderá para el propietario por un período anual de hasta cinco años, a menos que el el inquilino quiere quedarse. A modo de ejemplo, si el contrato se firma en 2021 por un plazo de un año y el inquilino quiere seguir viviendo en el piso pasado ese año, la normativa lo protegerá para que pueda ser hasta 2026. Con la llegada de covid, muchos apartamentos turísticos se han trasladado al sector residencial, pero ahora están iniciando su camino de regreso bajo estas cláusulas leonin.

Más información

David García Cherekedo, responsable de leasing de Méndez Lit, ha elaborado una guía con consejos para “reducir significativamente” estas disputas. Partiendo de las condiciones iniciales, explica que la ley solo permite que el arrendador exija al inquilino una renta mensual como depósito, que debe depositar en la autoridad competente de cada comunidad. En el caso de Madrid, por ejemplo, se trata del Instituto de la Vivienda. El no hacerlo puede resultar en sanciones.

Sin embargo, las partes pueden acordar otra garantía además de la fianza para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, pero esta no puede exceder los dos pagos mensuales de alquiler y la ley no obliga al arrendador a depositarla. El abogado recomienda que el dinero se deposite en la cuenta del propietario. Y si se acuerda la fórmula de garantía bancaria, aboga por “la no aceptación de garantías extendidas a corto plazo” porque “generalmente” el inquilino no las renueva “y la garantía desaparece”.

Honorarios de agencia

Dados los gastos de la agencia inmobiliaria, que en algunas ciudades corre a cargo del inquilino y en otras del propietario, el abogado explica que la ley guarda silencio al respecto. “Lo que tendría sentido es que se tomen de ambos lados, porque el interés en la casa es mutuo”, dijo. Pero la costumbre de cada ciudad determina quién los cubre.

Tan pequeños como los daños que se producen en los edificios, son frecuentes los enfrentamientos que surgen de la persona que tiene que pagarlos. El artículo 21 de las disposiciones del arrendamiento estipula que “las reparaciones menores que se requieran debido al desgaste debido al uso normal de la vivienda correrán a cargo del inquilino”, mientras que las reparaciones de mantenimiento correrán a cargo del propietario. Lo más adecuado en estos casos es “establecer en el contrato una cantidad razonable que limitaría cuantitativamente la responsabilidad por estas pequeñas reparaciones”, recomienda el experto. Por ejemplo, hasta 120 euros, el inquilino y el propietario se harán cargo de lo que exceda.

Y aunque la ley no lo dice, en ocasiones también se incluye la obligación de contratar un seguro de hogar. En estos casos, normalmente será responsabilidad del arrendador asegurar el “contenedor” y el inquilino asegurar el “contenido”. Mientras que el primero incluye los elementos que componen la estructura edificatoria de la propiedad, el segundo consiste en lo que se encuentra en su interior.

En última instancia, la ley le da derecho al inquilino a rescindir el contrato con 30 días de anticipación al propietario. Esto no es punible, salvo pacto en contrario, en cuyo caso la indemnización será una renta mensual por cada año de incumplimiento de contrato.

En estos casos, el abogado aconseja a los propietarios que no acepten indemnizaciones por “rentas pendientes de pago con la fianza o fianza”, pues si después de dejar el inmueble hay daños o cantidades adeudadas, ya no tendrán elementos para cubrirlas y ” tendrán que demandar “.

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