Se suponía que Sandeep Mathrani era el salvador de WeWork.
Administrador de propiedades, se convirtió en director ejecutivo de la empresa de espacio de oficinas en apuros en 2020 después de que una oferta pública inicial fallida la llevó al borde del colapso. Inculcó disciplina y orden en una empresa que había crecido rápida y caóticamente bajo la dirección de su cofundador Adam Neumann.
En lugar de construir un negocio que «elevaría la conciencia del mundo» como el Sr. Neumann había querido, el Sr. Mathrani se concentró en los detalles relajados de administrar una empresa de bienes raíces. Dirigió WeWork durante la pandemia, consiguió que los propietarios aceptaran menos alquileres, hizo pública la empresa y supervisó una reestructuración financiera, completada el mes pasado, que redujo la deuda de la empresa.
Pero pocas semanas después de la reestructuración, la compañía anunció el 16 de mayo que Mathrani dejaría el cargo y que no se esperaba un sucesor permanente. Los analistas de Wall Street que lo habían conocido recientemente quedaron atónitos: un analista escribió en una nota de investigación que el ejecutivo estaba «abandonando el barco». Unas semanas después, el director financiero de WeWork, que se había unido al grupo en junio pasado, también se fue.
La agitación plantea nuevas preguntas sobre la viabilidad de WeWork, que ha gastado miles de millones de dólares en la construcción de un negocio que nunca alcanzó el punto de equilibrio, y ahora debe competir con la avalancha de ofertas de oficina baratas que están disponibles desde que trabajar desde casa ha disminuido la demanda de servicios comerciales. bienes raíces.
Los inversores casi se han dado por vencidos con el cambio de WeWork. La acción cotiza alrededor de 20 centavos, más del 95% menos que en octubre de 2021, cuando obtuvo una cotización en bolsa a través de una fusión.
“Todavía creemos que la estructura de capital actual sigue siendo insostenible”, dijo Pranav Khattar, analista senior de crédito de S&P Global Ratings.
En gran medida, el destino de la empresa recae en SoftBank, el conglomerado japonés que ha invertido casi 12.000 millones de dólares en WeWork y es su principal accionista. SoftBank también prestó a la empresa cientos de millones de dólares y redujo su deuda de WeWork durante la reestructuración del mes pasado.
Al reducir la deuda de WeWork en un total de $ 1.4 mil millones y retrasar el pago de su deuda restante, la reestructuración le ha dado a WeWork más tiempo para tratar de construir un negocio sostenible. Pero la compañía todavía gasta grandes sumas de efectivo cada trimestre y podría verse obligada a contraer significativamente, tal vez en caso de quiebra.
Los propietarios de las oficinas miran a la empresa con asombro.
Un colapso de WeWork podría ser un «shock sistemático» para el débil sector inmobiliario comercial en Nueva York, San Francisco y otras ciudades, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, profesor especializado en bienes raíces de la Escuela de Negocios de Columbia.
«Sería vierta más agua fría en el mercado de oficinas, que está luchando terriblemente”, dijo, y señaló que WeWork arrienda casi 20 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, más que cualquier otra compañía en los Estados Unidos.
Hasta hace poco, Mathrani parecía decidido a transformar WeWork. Pero se había agotado por los desafíos del negocio y estaba frustrado con lo que percibía como una falta de compromiso por parte de SoftBank, según cuatro personas familiarizadas con su liderazgo que hablaron bajo condición de anonimato. Les dijo a sus colegas que estaba particularmente molesto porque la reestructuración de la deuda no se había completado más rápido, dijeron tres personas familiarizadas con sus conversaciones.
La transacción no se pudo completar rápidamente porque era compleja y requería la aprobación de muchas partes, según una persona familiarizada con el pensamiento de SoftBank.
Mathrani se negó a comentar.
Mientras WeWork y SoftBank discutían la reestructuración, otras partes sugirieron acuerdos destinados a estabilizar la empresa.
El otoño pasado, el Sr. Neumann, el cofundador, que posee una pequeña participación en la empresa, comenzó a decirles a amigos y asociados que estaba considerando involucrarse nuevamente en WeWork y comprar una parte de sus acciones, según tres personas familiarizadas con con sus conversaciones. Ha programado una reunión con el Sr. Mathrani en octubre para discutir una inversión significativa y otras iniciativas estratégicas que podrían fortalecer el negocio, dijeron cuatro personas familiarizadas con los planes.
El Sr. Neumann había obtenido recientemente una inversión de $350 millones de la firma de capital de riesgo Andreessen Horowitz para su nueva empresa de bienes raíces llamada Flow. Él y otros inversionistas planearon invertir en WeWork hasta $ 1 mil millones, algunos de los cuales podrían haberse utilizado para recomprar parte de la deuda de la compañía, dijeron dos personas.
Mathrani canceló la reunión y no la reprogramó, dijeron las tres personas. Los dos hombres nunca se reunieron para discutir la propuesta de Neumann y no está claro por qué Mathrani no estaba interesado.
El Sr. Mathrani optó por negociar la reestructuración de la deuda con SoftBank y otros inversionistas aliados de la empresa japonesa. Pero él y los ejecutivos de SoftBank lucharon por llamar la atención del presidente ejecutivo de SoftBank, Masayoshi Son, para obtener su aprobación para el acuerdo de deuda.
En marzo, mientras se prolongaban las negociaciones sobre el acuerdo, Mathrani sintió cada vez más que la influencia de Softbank sobre la compañía estaba obstaculizando su capacidad para tomar decisiones clave, dijeron tres personas familiarizadas con el asunto.
En la primavera, cuando las acciones de WeWork cayeron, se acercó a SoftBank con ofertas de otras empresas que querían acuerdos con WeWork. La empresa de coworking IWG discutió un acuerdo para operar las ubicaciones de WeWork a cambio de una tarifa, y JLL, uno de los corredores de bienes raíces comerciales más grandes del mundo, estaba en conversaciones sobre un posible acuerdo operativo con WeWork, según dos personas familiarizadas con las conversaciones.
SoftBank no estaba interesado. JLL e IWG se negaron a comentar.
WeWork ha logrado algunos avances bajo el liderazgo del Sr. Mathrani. La compañía redujo costos negociando alquileres más bajos con los propietarios y cerrando algunos sitios. Una presentación reciente de valores de WeWork dijo que desde 2019 ha ahorrado casi $ 12 mil millones al rescindir y modificar cientos de arrendamientos.
Pero la empresa no alcanzó algunas de las metas que Mathrani se había fijado. A partir de agosto de 2021, la compañía pronosticó que generaría $ 4300 millones en ingresos en 2022; terminó recaudando $ 1 mil millones menos que eso.
Y los costos de la empresa aún pueden ser demasiado altos dada la baja demanda de espacio para oficinas. Tenía 614 ubicaciones a fines de marzo, en comparación con alrededor de 715 a fines de 2020.
El Sr. Mathrani y los dueños de las oficinas no habían apreciado completamente la transformación del trabajo de oficina durante y después de la pandemia. Con menos personas viniendo a la oficina cinco días a la semana, muchos empleadores han decidido que ya no necesitan mantener un espacio de oficina costoso.
Uno de los grandes desafíos es que WeWork compite con una gran cantidad de espacio de oficina que los empleadores ya no necesitan y buscan alquilar a otros. «No hay duda de que WeWork es más caro que un subarriendo a buen precio», dijo Ruth Colp-Haber, directora general de Wharton Property Advisors, una firma de corretaje de espacio de oficinas en Nueva York.
Dijo que una oficina de 5,000 pies cuadrados, lo suficientemente grande para 20 personas, en un edificio de segundo nivel en Manhattan podría comprarse por alrededor de $12,500 al mes en el mercado de subarrendamiento. Una cantidad similar de espacio en una instalación comparable de WeWork probablemente costaría alrededor de $ 16,000 por mes, dijo la Sra. Colp-Haber, y reconoció que WeWork brinda a los inquilinos más flexibilidad sobre cuánto tiempo desean permanecer en un espacio.
Un representante de WeWork dijo que el subarrendamiento implica costos e inconvenientes significativos que podrían hacer que usar un espacio de WeWork sea más atractivo.
Incluso antes de la reciente caída de la demanda de espacio de oficinas, el modelo de negocios de WeWork todavía se basaba en premisas frágiles.
Fundada por el Sr. Neumann y Miguel McKelvey en 2010 a raíz de la crisis financiera, WeWork firmó contratos de arrendamiento a largo plazo para pisos en edificios de oficinas o edificios completos. La empresa renovó estos espacios y los alquiló a autónomos, start-ups y grandes corporaciones. La idea era que WeWork pudiera generar más ingresos por alquiler de lo que pagaba a los propietarios al ofrecer contratos de arrendamiento más cortos, espacios bien diseñados y beneficios como happy hours.
El modelo nunca funcionó realmente a gran escala. En la mayoría de los lugares, los costos excedieron con creces los ingresos. WeWork ha crecido rápidamente, duplicando sus ingresos en la mayoría de los años desde su creación, pero también ha más que duplicado sus pérdidas. Cuando la empresa intentó salir a bolsa en 2019, los inversores se resistieron.
WeWork retiró su oferta pública inicial en septiembre de 2019 y el Sr. Neumann renunció como director ejecutivo. Desde entonces, ha recibido más de $700 millones por la venta de acciones a SoftBank y pagos en efectivo.
Dos personas familiarizadas con el asunto dijeron que el Sr. Neumann se había mudado y ya no estaba interesado en invertir en WeWork. En una presentación financiera reciente, SoftBank reveló que hasta el momento ha sufrido pérdidas por más de $10 mil millones en sus inversiones en WeWork.