Vivienda en alquiler: estas son las atrocidades más habituales de los caseros a la hora de alquilar viviendas  Negocio

Vivienda en alquiler: estas son las atrocidades más habituales de los caseros a la hora de alquilar viviendas Negocio

Piso en alquiler en Madrid.Santi Burgos

Rentas por un período menor a un año, anticipos por trimestres o semestres, compensación estándar y un aumento desproporcionado de las rentas. Son un ejemplo de los requisitos que algunos propietarios incluyen en sus contratos para acortar la duración del arrendamiento y desalojar a su inquilino antes del plazo de cinco años que establece la City Leasing Act (siete si el inquilino es una empresa).

Muchos inquilinos no saben que el contrato que firmarán o que ya firmaron está lleno de puntos que pueden no ser legales. Según los datos internos con los que trabajan en el despacho de abogados Méndez Lit, el 69% de los inquilinos desconocen las cláusulas que firman cuando alquilan su vivienda. Otros lo saben, pero a pesar de los abusos, aceptan llevarse la molestia a los tribunales.

“Por lo general, el arrendador prepara el contrato de arrendamiento e impone las condiciones de uso de la casa, y el futuro inquilino no tiene más remedio que aceptarlas si quiere vivir en la casa”, dijo Fatima Galisteo, abogada de Galisteo Abogados Law Firm. Aunque el inquilino debe saber que si las condiciones son abusivas y por tanto, contrarias a LAU, son inválidas.

Más información

La cláusula más sangrienta, la que sufre ahora un gran número de inquilinos, es el contrato de 11 meses. Con la pandemia, muchos apartamentos turísticos cambiaron a alquileres tradicionales para compensar la fuerte caída de los ingresos. En 2020, los portales inmobiliarios estaban llenos de anuncios que ofrecían alquileres por menos de un año. Ahora, muchos de estos apartamentos están intentando volver a adjuntarlos a alquileres turísticos.

El caso es que el arrendador no podrá hacerlo si no puede justificar la temporalidad del alquiler -por vacaciones, trabajo, estudio- y si el inquilino puede acreditar que no hay otro lugar de residencia habitual.

Más información

Muchos propietarios se confunden cuando piensan que la duración del contrato es importante para evitar extensiones forzadas. La clave aquí es la razón y el propósito de vivir en la casa. “Si el alquiler se debe a una necesidad temporal, aunque supere un año y, como se indica claramente en el contrato, finalizará cuando se fije el plazo; pero si se alquila por residencia permanente y habitual, independientemente de su duración, esto está sujeto a las disposiciones de la LAU ”, dice Galisteo.

La Organización de Consumidores (OCU) insiste en que firmar un contrato de alquiler por un período de 11 meses no significa automáticamente que el alquiler sea estacional. “Esto puede ser un alquiler con toda la ley y darle al inquilino el derecho a quedarse en la casa hasta por cinco años”, dijo Eztizen Gregorio, vocero de OCU.

Ante esta situación, si el inquilino no quiere salir de la casa y el arrendador presenta una demanda de desalojo, “es muy posible que el juez determine que este contrato ha sido fraudulento, es decir, que debe considerarse un simple contrato de residencia, Dijo Eduardo Fernández. -Figares, responsable de “Abogados para Todos”.

Todos los afectados deben decidir si vale la pena luchar por esta casa o no. “Hay muchos inquilinos que prefieren comprometerse en determinadas situaciones injustas en lugar de perder tiempo y dinero en un procedimiento incierto”, admiten en OCU.

En esta lista de atrocidades y contratos al capricho de algunos propietarios no pueden faltar las desproporcionadas inspecciones de alquileres, que se aplican para asfixiar al inquilino y reconstruir su vivienda. Por lo general, se observan contratos en los que se encuentran aumentos muy por encima del IPC anual. Salvador Salcedo, abogado y socio de Ático Jurídico, es inflexible: “Cualquier actualización pactada por un monto superior a este es nula”.

¿Y si baja el IPC? “Debemos tener especial cuidado de no imponer restricciones (terrenos) en su aplicación que impidan que el inquilino aproveche su aplicación”, dijo José Mendes, socio gerente de Méndez Lit.

También condenan a OCU que algunos propietarios, especialmente empresas, exigen que el inquilino asuma el costo de la comunidad o IBI a partir del segundo o tercer año. “Es una forma de aumentar los alquileres y alentar a los inquilinos a dejar la casa en ese momento”.

Más información

Hay más cláusulas que los propietarios incluyen sin ningún soporte legal, como un año de cumplimiento obligatorio del contrato para garantizar el cobro durante al menos 12 meses. Pero “LAU, en su artículo 11, permite que el inquilino se rinda después del sexto mes”, explica Fernández-Figares. Y no hay penalización, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato. En este caso, “no puede exceder de un pago mensual por cada anualidad del contrato que quede por cumplir”, agregó Salcedo.

¿Qué pasa si el inquilino deja de pagar? El caso es que los propietarios se repiten una y otra vez y esto les hace pedir unos meses de garantía, avales o depósitos. Sin embargo, la ley es muy clara. El propietario solo puede solicitar un depósito de un mes. Y además, dos meses más de garantía. Cualquier cosa más allá de eso es ilegal. Sin embargo, “todavía hay contratos que exigen un depósito de dos meses ya que la casa está amueblada”, confirmó Mendes.

Pago por adelantado

Algunos contratos tienen cláusulas que requieren que pagues el alquiler por adelantado (generalmente requieren de tres o seis meses, pero hay casos de hasta un año). “Esta práctica es ilegal y los inquilinos no están obligados a pagar los alquileres por adelantado a menos que sea mensualmente”, dijo la agencia de negociación de alquileres.

Muchos propietarios exigen que el inquilino pague el recibo del IBI, la tasa de basura, los gastos de comunidad de los propietarios, el seguro de daños y todas las reparaciones necesarias para mantener la casa en buen estado. El inquilino debe saber que las reparaciones necesarias para mantener la casa en condiciones de vida deben ser pagadas por el propietario. “El juez fallará a favor del inquilino”, dijo Fernández-Figares. Eso sí, el inquilino deberá realizar pequeñas reparaciones para el uso normal de la casa, como cerraduras, persianas y toldos, grifería y cisternas.

Aunque el contrato establece que en caso de incumplimiento, el inquilino correrá con los gastos del abogado y el abogado, ignórelo. “Esto lo decide un juez sólo si ordena las costas del juicio”, dijo José Mendes.

Última pregunta. El inquilino raras veces comprueba si el arrendador tiene derecho a alquilar el apartamento en el que pretende vivir, algo que genera muchos conflictos. “Es recomendable pedir al arrendador que acredite la propiedad, de la misma forma que se pide al inquilino que acredite su solvencia, o que quiere una simple nota de la propiedad del registro de la propiedad”, dijo el abogado de Ático Jurídico. No es extraño que la propiedad de una propiedad recaiga en varias personas que la heredaron o que el dueño falleciera y no fuera el dueño, sino el usufructuario.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *