La regulación del alquiler de viviendas aumentará la desigualdad del mercado inmobiliario  Ciencias económicas

La regulación del alquiler de viviendas aumentará la desigualdad del mercado inmobiliario Ciencias económicas

Anuncio de vivienda en alquiler cuelga de la fachada de un edificio en Madrid.
Anuncio de vivienda en alquiler cuelga de la fachada de un edificio en Madrid.Víctor Sainz

Las medidas para promover la vivienda en alquiler y la reducción de precios, previstas en una futura ley de vivienda anunciada por el gobierno de coalición el pasado martes, abrirán un hueco en la desigualdad del mercado inmobiliario español, donde el cristal está más que lleno. Y esto se debe a que la vivienda ha sido una fuente de desigualdad durante años, dependiendo de la comunidad en la que vives, la ciudad, el municipio e incluso la calle donde vives. La heterogeneidad del mercado inmobiliario español es enorme y, según los expertos, la futura regulación, a costa de la redacción del proyecto, profundizará estos desequilibrios.

Esto se debe a que la ley de vivienda deja sus medidas básicas en manos de las comunidades y municipios, como el techo de los precios de los pisos de los grandes propietarios (más de 10 casas), el bono de 250 euros para los jóvenes o la sanción fiscal sobre casas vacías (para propietarios de más de cuatro edificios) con el fin de promover la vivienda en alquiler y, entre otras cosas, reducir el turismo. Horas después de que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara el acuerdo entre el PSOE y Unidos Podemos para hacer cumplir la controvertida ley de vivienda, el presidente del PP, Pablo Casado, advirtió que las comunidades y municipios del PP no aplicarían la nueva norma una vez aprobada, algo que no sucederá un Hace años. En la práctica, esta negativa significa que casi la mitad de España no aplicará las medidas de alquiler.

Se están manejando los desequilibrios, se están creyendo las voces, que están siendo consultadas tanto por el mundo académico como por la empresa. Raymond Torres, director de negocio de Funcas, cree que «ciertas desigualdades son una consecuencia inevitable de la aplicación diferenciada entre comunidades autónomas». El economista Santiago Carbo entiende que la no implementación de la norma en todas las regiones no es una buena noticia. “La vivienda es tan transversal como el mercado laboral; la norma debe aplicarse globalmente, porque las desigualdades se notarán en el mediano plazo ”.

La oferta de apartamentos en alquiler se verá gravemente afectada si el mercado de algunas ciudades está regulado y el de otras no. José García Montalvo, catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, explicó que la intervención del mercado «no funcionó ni en Barcelona ni en Berlín y provocó una reducción de la inversión y un menor mantenimiento de los edificios». Continúa: «Si los inversores se dan cuenta de que esto afecta su rentabilidad, dejarán de invertir en esta área, habrá menos oferta y la gente tendrá que trasladarse a ciudades cercanas donde no hay control de precios». El posterior aumento del precio en La cadena.

Esta es la tesis de los grandes propietarios. “Las comunidades autónomas tendrán algo que decir cuando se aplique o no la regulación, por lo que es previsible que se produzcan distorsiones del mercado si algunas comunidades finalmente deciden no aplicarla, lo que previsiblemente conducirá a una reubicación de la inversión”, dijo. dice Fernando Lakadena, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias con Activos Arrendados (Asipa). También en el portal inmobiliario Idealista, señalan que este tipo de medidas «siempre conduce a una desaparición significativa del volumen de oferta disponible». Su portavoz, Francisco Inyareta, dijo: «Si se aprueba la ley de vivienda, está claro que se están generando desigualdades en el mercado entre comunidades autónomas que aplican o no controlan los precios».

El economista Gonzalo Bernardos no solo habló de una escasez de oferta «que se hará patente en la próxima década», sino que también vaticinó el auge del mercado negro y mayores dificultades para que la gente pueda alquilar una casa.

Limitar alquileres

El efecto que tendrán las medidas sobre los precios no está del todo claro. Porque el techo de alquiler se aplica solo a viviendas propiedad de grandes empresas y solo hay 150.000 apartamentos en todo el país, el 4% del total. El éxito dependerá de la decisión que tomen los pequeños propietarios, que son los que dominan en gran medida el mercado del alquiler español, y que dispondrán de incentivos fiscales para evitar subidas de precios. Será recompensado con el 90% si en una zona concurrida el arrendador acepta reducir el precio del contrato anterior en al menos un 5%. Si el precio sube con un nuevo contrato, su bono caerá por debajo de ese 50% e incluso podría perderlo por completo.

Sin embargo, Bernardos cree que «los pequeños propietarios no aceptarán incentivos fiscales porque al no reducir el precio del alquiler ganan más de lo que pierden». Y el mismo recargo hasta el 150% en IBI en caso de viviendas desocupadas. «Quien pierde 14.000 euros al año si no alquila un piso, no le importa pagar 1.000 euros de IBI en lugar de 600», ilustró el economista.

La pena por las casas vacías no es nueva. Desde 1999, Francia aplica un impuesto a las grandes ciudades. Comenzó a aplicarse solo en áreas con más de 200.000 habitantes, en 680 municipios. Aunque hay algunas investigaciones que dicen que el porcentaje de viviendas desocupadas ha disminuido una media del 13% entre ellas 1997 y 2000 Sergio Nazare, profesor de derecho civil en la Universidad de Rovira y Virgilli y director de su Departamento de Vivienda de la UNESCO, cuestiona los resultados: sus metrópolis, donde el castigo fiscal debería ser más necesario. Añadió: «No hay evidencia en las ciudades donde se ha implementado esta medida, como París o Terrace, de que haya conducido a una mejora en la asequibilidad de la vivienda o al aumento de la oferta».

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