He aquí cómo preparar la compra de un hotel de cinco estrellas. Negocio

«Hotel en venta». Varias cadenas hoteleras han publicado este anuncio tras meses de números rojos por la crisis sanitaria. El impacto de la pandemia ha animado a grupos como Iberostar, Riu o NH a deslocalizar algunos de sus negocios para obtener liquidez y repartir el riesgo. Tal es el caso del grupo balear Meliá, que este verano vendió ocho de sus hoteles en un vehículo de inversión creado por Bankinter, siempre que parte del capital y la gestión empresarial se mantengan mediante contratos a largo plazo. O la cadena Selenta, que ha optado por traspasar sus cuatro hoteles a un grupo canadiense por 440 millones de euros.

Vender un hotel no es tarea fácil. Decidir qué pasará con los trabajadores, estimar el precio del resort o transferir la cartera de los clientes son operaciones delicadas que requieren un buen puñado de horas de formación por parte de los abogados. Rafael Jiménez, socio inmobiliario de Uriah Menendez, lo comparó con el «trabajo artesanal», donde «muchas opciones legales, muchas áreas del derecho, como bienes raíces, quiebras, impuestos o cuestiones laborales».

Pero, ¿cómo comprar un hotel? Hay varias formas legales. Para empezar, no es lo mismo comprar un edificio cerrado, pero con licencia de hotel -lo que se conoce como «hotel de hibernación» – que adquirir una «empresa hotelera que ya está operando», dijo Jiménez. En el segundo caso, «ladrillo y negocio» se compran juntos, lo que implica una transacción más compleja.

Las empresas hoteleras pueden poseer sus propios complejos o optar por alquilarlos. Incluso pueden dedicarse solo a la gestión del negocio hotelero en la propiedad de otra persona, explica el experto. Esto es lo que se conoce como sociedades activo ligero.

Tal es el caso, por ejemplo, del nuevo Hampton en el Hospitalet de Llobregat, que abrió en septiembre bajo la marca estadounidense de hoteles de lujo Hilton, pero es propiedad del grupo holandés Borealis Hotel Group.

Este es un acuerdo que interesa a todas las partes. Por un lado, los propietarios aprovechan el prestigio de las marcas reconocidas y también «atraen clientes que son leales a estas cadenas y que conocen bien sus servicios», dice Jiménez, comprometiéndose «a que un hotel cumpla con el alto estándar de calidad que estos las empresas exigen «. Las cadenas hoteleras, por otro lado, obtienen liquidez y pueden enfocar sus recursos en lo que hacen mejor.

En estas transacciones se miden al milímetro detalles como cómo doblar servilletas, uniformes o protocolos de aceptación del cliente. Está en juego el prestigio de marcas muy valoradas. “Este tipo de cuestiones son sensibles y relevantes cuando el operador hotelero es un franquiciado de cadena”, explica Itxaso López, abogada. abogado Tienda Dentons. Para cuidar la denominación con esmero, el operador «está obligado a cumplir con obligaciones de este tipo, que van hasta el más mínimo detalle».

Calcular el precio es otro punto sensible. José Manuel Cardona, socio responsable del sector turístico y hotelero en Garrigues, describe con detalle que se debe analizar cualquier tipo de información inmobiliaria disponible, como por ejemplo “la ubicación del edificio, la zona, la antigüedad, el estado del instalaciones. o la necesidad de reparaciones o reformas ‘, así como’ la existencia de posibles comisiones, vicios ocultos, hipotecas e incluso litigios que pudieran afectar al valor del hotel ‘.

«Hay dos condiciones relevantes en un hotel: es propiedad mayoritaria, pero sobre todo es un negocio», agregó Cardona. Por tanto, la valoración del edificio debe basarse principalmente en un «análisis en profundidad de la rentabilidad del hotel». «Dependiendo de cuán productivos y rentables hayan sido los activos en su conjunto, incluidos los intangibles, su valor será mayor o menor», dijo el abogado.

En realidad, tras la pandemia, algunos empresarios están estudiando mecanismos que permitan vincular parte del precio de compra con los resultados del hotel en los próximos años. En el caso de las rentas, el experto apunta que «existe una mayor complejidad en la determinación del modelo de renta (fijo, variable, mixto creciente …)». Los inversores sospechan más y «ahora están prestando más atención a los acuerdos comerciales de riesgo compartido». Este es el caso de «la duración de los contratos, casos de terminación anticipada y fuerza mayor».

Dirige al personal

¿Y los trabajadores? Es normal que el comprador y el vendedor del complejo acuerden de antemano el futuro de los empleados para evitar conflictos. El abogado Itxaso López señala que, por regla general, el traspaso de la empresa implica que el propietario se convierte automáticamente en el nuevo jefe de plantilla. Por tanto, el comprador asume «los derechos y obligaciones de los trabajadores», subraya el experto, como la antigüedad de los trabajadores o las obligaciones laborales futuras.

Si el propietario cede la gestión del negocio a una cadena, se abren dos posibilidades, explica Rafael Jiménez. Si se elige un contrato de arrendamiento, «los empleados se vuelven dependientes de la empresa inquilina». Si, por el contrario, se concluye un contrato de gestión hotelera, los operadores del complejo «dependerán del propietario del activo», dice el abogado. Ésta es una de las principales razones por las que el segundo modelo ha resultado más interesante para las grandes empresas de gestión internacional, enfatiza, porque «les permiten hacer crecer su negocio en todo el mundo sin tener que enfocarse en temas laborales específicos, país por país. ”.

Pujar por un restaurante

Los hoteles también se compran a través de procesos competitivos como licitaciones y subastas. Rafael Jiménez, socio inmobiliario de Uria Menéndez, habla de cómo se suelen organizar las subastas privadas, que tienen sus propias reglas y protocolos. Los grupos de interés participan con un precio no vinculante. Después de revisar el activo en detalle (Debida diligencia), hacer la última oferta y negociar el contrato. No ocurre lo mismo en las licitaciones judiciales de hoteles resultantes de ejecuciones hipotecarias o concursos, donde «se reduce la capacidad de los interesados ​​para revisar la documentación o negociar cláusulas del contrato», dijo el abogado.