¿Cómo ha cambiado el mercado hipotecario?  |  Estar donde estás

¿Cómo ha cambiado el mercado hipotecario? | Estar donde estás

El mercado hipotecario se ha mostrado optimista en los últimos meses después de un retraso el año pasado debido a la pandemia de COVID-19. Así lo evidencian los indicadores: en mayo se firmaron 35.225 hipotecas de vivienda, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Una cifra que supera el 37,4% a mayo de 2020 (25.538 transacciones) y esto es casi un punto más respecto al mismo período de 2019 (34.883 contratos). También se confirma una tendencia que se inició a principios de año, cuando marzo cerró unos meses en mínimos, alcanzando el cuarto mejor dato mensual de la última década, con 36.886 transacciones.

Los expertos coinciden en que los avances en el proceso de vacunación y la eliminación paulatina de las restricciones a la movilidad, además del elevado ahorro experimentado por muchos españoles en 2020, han favorecido un aumento de las transacciones inmobiliarias (En el primer semestre del año las ventas aumentaron un 0,7 % respecto al mismo período de 2019, según INE).

Pero el precio de las hipotecas también está impactando, el más bajo de la historia. El tipo de interés medio al que los bancos han hipotecado durante más de 10 años se sitúa en un mínimo histórico del 1,41% en junio, según el Banco de España. Para Juan Villen, responsable de préstamos hipotecarios del buscador inmobiliario Idealista, estos préstamos son más baratos que nunca. “Los bancos también tienen más probabilidades de otorgar préstamos”, agregó.

María Matos, portavoz del portal Fotocasa, está de acuerdo. “Estamos ante la mejor cifra de los últimos años. Superar la barrera de las 35.000 hipotecas suscritas es muy positivo porque demuestra que el sector se está recuperando a buen ritmo. Este es un buen momento para que los que están pensando en contratar una hipoteca se decidan porque los precios son buenos ”, explica.

Sin embargo, Vilen es cauteloso. “Descubrimos que el volumen de aplicaciones se desaceleró en junio y julio. Las expectativas para el segundo semestre no parecen tan altas como en el anterior ”, enfatiza.

El tipo de hipoteca que prefieren los españoles

La modalidad que eligen los compradores para su hipoteca también ha cambiado en los últimos meses. Mientras que en marzo prevalecen los de tipo de interés fijo, donde siempre se paga la misma cantidad durante todo el plazo del préstamo, que representa el 56,2% del suscrito; en mayo realizaron el tipo de interés variable, los sujetos al Euribor, ya que representan el 60,1%, frente al 39,9% del tipo de interés fijo, – El INE no separa datos de las hipotecas mixtas, las que combinan tipo de interés estable al inicio y luego pasa a la variable, pero según Villén están entre el 6% y el 7% -. Para Matos, sin embargo, la situación provocada por la pandemia complica cualquier pronóstico. “Ambos métodos son porcentajes muy iguales, por lo que es demasiado pronto para encontrar un patrón de cambio”, agregó.

La tarifa fija, explica este experto, ofrece seguridad al propietario, una característica valorada en momentos de inestabilidad como la actual. Sin embargo, cree que los préstamos a tasa flotante se están consolidando debido a los precios más bajos y la sensación de la ciudadanía de que la inseguridad económica y social disminuirá en los próximos meses.

También influye la bajada del Euribor, indicador que afecta a las hipotecas variables. Ha sido negativo durante años – como resultado de la crisis financiera de 2008, julio cerró en -0,491%, por debajo de los datos de abril (-0,484). “La previsión es que no superará el 0% en los próximos cinco años. Además, según declaraciones recientes de Christine Lagarde [presidenta del Banco Central Europeo], se puede calcular que las tasas de interés se mantendrán en sus niveles actuales o incluso más bajas hasta al menos 2024 ”, dijo Matos.

Villeneuve también enfatiza que los préstamos a tasa fija seguirán constituyendo una gran parte del total, a medida que los bancos mejoren los términos de este tipo de préstamos.

Hipotecas a tipo fijo o variable: ¿qué elegir?

El gestor hipotecario de Idealista asegura que el potencial comprador debe considerar varios factores a la hora de elegir entre una hipoteca a tipo fijo o variable: el tiempo que espera mantenerla, los ahorros que tiene y el propósito de la propiedad que se va a adquirir.

Vilen recomienda hipotecas de tasa variable cuando se espera que el plazo real de la hipoteca sea corto. Por ejemplo, para una persona que compra una casa y planea venderla en 10 años para adquirir otra, ya que las bajas tasas de interés actuales lo favorecerán. “La vida real de una hipoteca será más corta que, por ejemplo, los 30 años pactados originalmente”, explica.

También será conveniente para quienes planean la amortización anticipada, ya que esperan una entrada de dinero en unos años, como una herencia. Así, al mantenerse bajo durante algún tiempo, el hipotecado se aprovecha de ellos, en contraposición a la incertidumbre de periodos más largos en los que existe el riesgo de que suban los tipos de interés. Lo mismo ocurre con un comprador con altos ingresos y ahorros, por lo que si el pago mensual crece debido al aumento de las tasas de interés, fácilmente puede decidir reembolsar parte o la totalidad del préstamo anticipadamente.

En el resto de casos y en la situación actual, aconseja Vilen, es recomendable optar por hipotecas con tipo de interés fijo. “Una persona con un ingreso estable, pero no muy alto, para quien la mensualidad ya es un esfuerzo, no debe arriesgarse a contratar una tasa de interés variable en un escenario de tasas de interés mínimas, porque, aunque se benefician hoy, el riesgo de su el aumento es alto, incluso que se están duplicando ”, dijo. También es interesante para quienes esperan un aumento de costos en el futuro, como por ejemplo, formar una familia. Además, cualquier persona o grupo familiar que no cuente con un colchón económico debe acudir, según este experto, a la tarifa fija.

¿Es un buen momento para liquidar la hipoteca antes?

Es común que muchos titulares de hipotecas que tienen algunos ahorros consideren si vale la pena liquidar la hipoteca antes para reducir o cerrar su deuda o, por el contrario, apartar este dinero para ahorros o productos de inversión a corto plazo y esperar hasta aumentar el tipos de interés para el anticipo del capital del préstamo hipotecario.

Según Villen, no vale la pena depreciar las tarifas actuales, aunque la decisión siempre dependerá de la situación personal de cada cliente. Banco Sabadell dispone de una herramienta para el cálculo del ahorro de intereses que se obtendría al liquidar una hipoteca. “Si tiene una tasa variable que cuesta 0.5% o incluso menos, no ahorrará mucho si paga temprano”.

La solución en estos casos, agregó, tiene un componente psicológico importante. “Hay personas que prefieren vivir sin deudas y por eso deciden amortizarlo, pero nosotros recomendamos que si tienes un colchón económico, mejor te lo guardes”, dijo. “En otras ocasiones, cuando las tasas de interés eran más altas, en cuanto se disponía de ciertos ahorros, se usaban para pagar la hipoteca, porque en la práctica ahorrarían algunas tasas de interés”, agregó.

Estas operaciones conducen al reembolso. Es conveniente conocer las condiciones firmadas antes de tomar una decisión. “Hay bancos que no exigen costos de depreciación anticipada, hay otros que anotan el monto que se puede depreciar cada año sin penalización, y hay otros que cobran depreciación anticipada. Todo está regulado por la ley ”, aclara Vilen.

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